Aprenda a calcular multa por quebra de contrato de aluguel

É preciso ler o contrato de aluguel com cautela antes de assiná-lo. Não só porque ali estarão descritos deveres específicos do locador, mas também porque inclui o cálculo da multa em caso de saída antecipada – e suas circunstâncias podem mudar bastante de um proprietário para outro!

• O que diz a lei sobre quebra de contrato de aluguel?
• Como funciona a multa por quebra de contrato de aluguel
• Multa por quebra de contrato de aluguel: pontos de atenção

As relações entre locadores e locatários são regidas pela Lei 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato. É ela que discorre sobre direitos e deveres das partes e que esclarece a lógica por trás da multa por quebra de contrato de aluguel no Brasil.

Não há um valor ou percentual fixo previsto na legislação, e sim uma sugestão de cálculo que apresentaremos mais adiante.

Sobre a multa por quebra de contrato de aluguel, eis o que a Lei do Inquilinato fala:

Art. 4. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Antes, vamos aproveitar para entender quando um locador pode rescindir o contrato e exigir seu imóvel de volta. A parte da lei em questão é o Artigo 9:

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I – por mútuo acordo;

II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

As situações problemáticas mais comuns incluem uso indevido do imóvel e falta de pagamento de aluguel, que podem resultar em despejo do inquilino.

Vale destacar que a lei protege bastante o locatário, deixando claro que o locador não pode pegar o imóvel de volta a não ser que apresente os motivos legalmente válidos – que, como se vê, inclui também a possibilidade de um acordo pacífico para encerrar o contrato mais cedo.

Já o locatário tem o direito de rescindir o contrato de aluguel a qualquer momento, sem apresentar motivos, e precisando Isenção de multa por quebra de contrato de aluguel existe? ao restante do período contratado. 

Sim! Há uma exceção prevista na Lei do Inquilinato: se a devolução do imóvel for porque o empregador pediu ao locatário para mudar de cidade e o locador for avisado com pelo menos 30 dias de antecedência, o locatário está isento do pagamento da multa.

A multa por quebra de contrato de aluguel é calculada quando há prazo determinado para o aluguel em questão, já que é a diferença entre o período contratado e o período efetivamente ocupado que pesa na balança. 

E apesar de não haver percentual definido legalmente, há uma prática bem estabelecida no mercado imobiliário: cobrar entre 2 e 3 alugueis de forma proporcional ao período não cumprido. (Aliás, outra prática comum é tornar o locatário isento da multa após 12 meses de aluguel.)

Lembre-se que todos esses fatores (período, valores, isenção) podem variar de acordo com a negociação entre as partes e devem estar detalhados no contrato em si. O valor da multa nunca deve ser uma surpresa.

Vamos desmistificar com um exemplo: imagine que você alugou um imóvel por 24 meses a um valor de R$ 2.000 e vai sair depois de 18 meses. Matematicamente, você cumpriu 75% do contrato. Então deve pagar 25% (período restante) da soma de 3 alugueis como multa.

Nesse caso, 3 alugueis são R$ 6.000. E 25% deste valor é R$ 1.500 – eis sua multa pela quebra antecipada do contrato de aluguel.

Outra forma de chegar lá é pegar os R$ 6.000 estabelecidos como multa e calcular seu valor mensal ao longo de todo o contrato (R$ 6.000 divididos por 24 meses: R$ 250) e multiplicar o valor resultante pelo número de meses faltantes.

Ou seja, R$ 250 multiplicado por 6 meses: R$ 1.500.

Quando é o proprietário que rescinde o contrato, ele deve informar documentalmente (no jargão legal, “denunciar”) suas razões para tanto, já que a Lei do Inquilinato protege bastante os inquilinos (em especial aqueles com aluguéis de até 30 meses) e há uma série de variáveis que devem ser levadas em conta.

Caso o locador tenha uma justificativa legal para a retomada do imóvel (por exemplo: falta de pagamento de aluguel), ele pode fazer a chamada “denúncia cheia”. 

Caso ele só queira o imóvel de volta, sem justificativa prevista em lei, trata-se de uma “denúncia vazia”, que é bem mais difícil de articular e depende de situações específicas – quando houve renovação automática de um imóvel alugado há mais de 30 meses, por exemplo.

Como se vê, é crucial que tudo esteja bem fundamentado, já que ações de despejo e mesmo cláusulas contratuais que fujam das definições da Lei do Inquilinato podem ser contestadas na justiça.

Quando a decisão da quebra de contrato parte do locatário, ele precisa notificar claramente o locador com pelo menos 30 dias de antecedência, sob pena de pagar ainda mais além da multa (esses extras também são previstos nas cláusulas contratuais).

E o locatário faz bem em lembrar que, para deixar o imóvel, não basta apenas pagar a multa por quebra de contrato de aluguel. É preciso passar pelo procedimento de entrega das chaves, que costuma envolver pintura das paredes e vistoria de saída – algo que também pode acarretar em mais gastos antes da mudança.